专访天地健康城总裁邓耀东:澳洲优秀养老社区的中国实践

在中国的传统观念里，老人在家里养老是多数人的选择。所谓“养儿防老”，大抵是这个意思。朴素的中国人毫不保留地养育着下一代人，希望子孙将来能够感恩，反哺上一代人的辛苦付出。

但实际上，国人对于下一代人的关心要远远超过上一代人。目前，国内面临着非常严峻的老龄化问题，社会的焦点又开始转到老年人身上，养老产业也逐渐进入人们的视野。

中国的养老产业或许遇到诸多问题，但是现如今有什么样的养老实践呢？《商业观察》、中国资本观察《资本一线》栏目先后走访了上海、杭州的一些代表性养老社区，这次就来到位于上海青浦的天地健康城，并且对总裁邓耀东进行了采访。

关于天地健康城 你需要了解的一切

天地健康城是爱维中国旗下的综合养老社区。项目建设之初，爱维中国是由两大上市公司——澳洲AVEO及中国医疗网络资本联合投资成立。

澳洲AVEO集团，是澳大利亚最大的退休社区服务运营商，在全世界运营了近百家退休社区，累积服务约13000名退休社区居民。澳洲AVEO不仅拥有近40年的丰富运营经验，还参与了澳洲政府牵头的各项行业规定和标准的制定。

中国医疗网络全资拥有同仁医疗产业集团，下属南京同仁医院、昆明同仁医院均为大型综合三级医院，为爱维中国奠定了大量的医疗服务资源基础。

背靠两大股东的运营经验和医疗支撑，爱维中国进行了中国退休养老项目的实践，也就是天地健康城。

天地健康城采用的是CCRC(可持续照料退休住区)模式。实际上，CCRC也是目前国内机构养老的主要模式，它覆盖了“自理—半自理—全护理”全年龄段退休人群。 大多数大型养老社区，选址都放在城市的周边，而且交通较为便利的地方。天地健康城也不例外，天地健康城距离市区47公里，由市区沿延安路对接高速G50和沪青平公路可快速到达。 天地健康城分别有独立式公寓、爱维服务公寓和德颐护理院。 独立式公寓为产权房，规划和投入运营的一共有68栋，占地面积最多。一般情况，产权房是提供给自理老人，它的规格分别为60平、100平、125平和140平，模式为：“产权+会员服务”。爱维服务公寓，也就是养老机构，同时也是长护险定点单位。这里有70平一居室和100平一室一厅两种户型。提供给半自理老人，大楼底层配备餐饮服务区、棋牌室、图书馆等，专为入住老人提供便利。 而德颐护理院则坐落在东南一隅，提供治疗、康复、护理、临终关怀等服务。一期开放100张床位，目前一至四楼床位已满。德颐护理院现在是医保定点单位及长护险服务机构。目前，15项临床护理已经纳入医保报销，包括吸氧、皮下注射、鼻饲、血糖监测、造口护理等。

CCRC模式是体现一个养老社区的配套完善度。对于自理老人来说，在这里还可以享受到如大学校园般的退休生活。这里的恬愉学堂、恬愉食坊、恬愉会所等，满足老人对知识、饮食、娱乐的多项需求。目前已开设的老年大学课程包括电子钢琴入门班、书法、手工、读书会、歌唱、插花等。

——采访内容精选——

1.《资本一线》：天地健康城号称是医养结合的优秀示范，您怎么看待医养结合这个理念，以及养老机构如何去实现医养结合？

邓耀东：现在很多养老机构都在强调医养结合。从长者的角度看，医养结合现在实际上是两层皮，很难融合到一起。 天地健康城在2010年就开始研究医养结合，直到2013年才确定医养结合要从老人的角度为出发点。医养结合能够真正为老人带来什么呢？通过研究和实践，最终把它落脚到健康上。认为，健康管理是医养结合最后落地的唯一途径。 从天地健康城的运营情况看，成果是让人欣慰的。两年来的新增慢病例是零，这个很不容易。在慢性病控制上，做得比上海还好，达到了美国的慢病管理水平。

2.《资本一线》：天地健康城的股东澳洲AVEO有着近40年、100多个社区的运营管理经验，那么天地健康城在产品和服务上有什么核心能力？

邓耀东：项目建立之初，天地健康城有两大股东资源——中国医疗网络和澳洲AVEO集团，前者提供了医疗技术支撑，后者有近40年运营100多个社区的运营管理经验，提供了一套成熟的标准化运营流程规范，二者对天地健康城的建立和运营可以说是“功不可没”。 天地健康城的核心能力在哪呢？有一个标准化的养老服务运营体系，它是以健康管理为主要手段，以健康寿命最大化为主要目的。 世界卫生组织(WHO)有份研究让感受颇深。它发现，个人的健康和寿命60%取决于自己，15%取决于遗传，10%取决于社会因素，8%取决于医疗条件，7%决定于气候影响。而取决于个人的因素中，生活方式是主要因素。 所以通过这样的运营系统，再加上一线服务团队，使得健康管理能够渗透到老人的日常生活中。 会通过会员的方式来提供服务，比如每个会员入会后，的专家团队会对它进行综合评估，包括身体状况和心理状况。 专家人员评估完后，会出对应的健康计划，一共有三种。对于没有慢性病和疾病状态的老人，是健康维护计划；对于有慢病的老人，则是慢病管理计划；对于病后或者术后的老人，会有康复促进计划。 这些健康计划主要包含哪些内容呢？第一是膳食管理，会把每个菜的营养成分及含量进行标注，能够让老人对应自己的膳食计划选择不同的食物。 第二是运动管理，老人一般久坐或久卧时身体肌肉会衰退，那通过一套合理的运动方案，帮助延缓他机能的衰老。 知道，个人的健康和寿命60%取决于生活方式。还有一份研究报告，发现人的生活方式中，60%取决于人际关系。人际关系对人健康的影响超过了三分之一的权重。逻辑上它也是这样的，因为人具有社会性。所以，社交生活也会纳入的健康运营系统。 在建立天地健康城时，做过很多调研。当时我有一个很大的心愿，我希望能改变这个行业现状，也就是让这个行业更有技术含量。

3.《资本一线》：天地健康城的商业模式是什么样的？ 邓耀东：企业存在的意义就是要利润，但是养老行业它注定是一个低利润的行业。这主要是两方面的因素，一是这个行业多多少少带有一点公益性质；第二，中国的老人本身就节俭，想要从老人那赚取高利润，这不太可能，也不太容易。 养老行业能持续发展，但它一定是低利润的行业。的商业模式是通过卓越的养老服务，来使得的物业能够得到增值。 在国外，资产的证券化市场是比较成熟的。就是说，物业的Reits市场比较成熟。国外对养老物业给的估值是很高的，它的资本化率很低，在国外做养老的物业资本化率可能就在3~4%。也就在于这个行业的稳定性很好。 所以是希望将来到Reits市场，通过物业资本化来获取更好的收益。所以更多地着眼于未来的物业在Reits市场上的表现，而不是急功近利去看今天我的服务挣多少钱。 通过优质的健康管理为核心的养老服务，能不断的提升物业价值，以期将来在资本市场能够有很好的回报。

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