上海高端会员制养老院养老社区—新东苑快乐家园

上海新东苑快乐家园，是由上海新东苑国际投资集团开发建设的海派文化智慧养老综合社区，该社区建于上海首块有偿出让的养老用地之上，被评为上海绿色养老建筑社区。上海新东苑国际投资集团沈慧琴董事长表示，新东苑通过打造一个居家养老、机构服务的综合社区。

《养老产业》: 请您介绍一下新东苑项目的背景

沈慧琴：新东苑从 1993 年起一路伴随着上海城市发展的脚步不断壮大，2003 年正式组建集团，2010 年以来，新东苑集团先后参观考察了十多个国家和地区的200 多家养老机构，学习借鉴其他社区的经验。2013 年正式启动养老项目——新东苑 • 快乐家园。但是随着快乐家园项目的推进，发现照搬其他社区的模式和特色是行不通的，必须要有一套自己的特色，一种海派长者的养老专属体验。

一方水土养一方人。上海作为国际大都市，生活、工作在这里的新老上海人，无论从生活的实际需求，还是精神的文化享受上都有别于其他地区。因此新东苑在考虑快乐家园的养老特色时紧扣海派文化，希望长者在快乐家园延续海派文化中的精致、优雅、创新、融合等要素。

《养老产业》: 新东苑快乐家园是上海首块有偿出让的养老用地，该项目的落地对上海养老模式探索意义重大。该地块在出让年限内（50 年）只能用于养老产业，所有物业长期持有，不得分割销售。请您介绍一下，新东苑 • 快乐家园目前的销售模式？

沈慧琴：采用会员制和租赁制的商业模式，通过人性化的产品设计和组合，满足多样化和个性化的市场需求。由于每一位长者的个人情况和家庭背景不同，所以对于入住养老社区的时间需求也不尽相同。有的长者家庭希望能一代投资，二代养老，时间可以长久一些，而有的长者家庭希望是十年或者二十年。同时从资产管理的角度，很多长者也希望有相应的金融产品可以提供。

会员制模式分为中期、长期和永久会籍（与土地使用年限一致）三种；购买者须先向社区养老服务俱乐部提出入会申请，经审核确认后方可购买会籍成为入住会员。中期和长期会籍可转让、可继承，永久会籍可转让、可继承也可回购。所有会员在正式入住快乐家园时需要签署服务协议，会籍模式的费用由会籍费和服务费两部分构成。租赁制模式有短租和长租，其形式更加灵活，可以日租、周租、月租和年租。基于会员制模式基础，新东苑集团与中国工商银行等大型商业银行和其他金融机构进行深度合作，为会员提供多样化的养老保险、理财及消费金融产品的服务支持。

随着中国老龄化社会加速的到来，养老产业将形成一个庞大的市场，而作为养老产业中的一个组成部分，全国各地都在大力发展养老社区，并主要采用会员制、押金制、租赁制等商业模式。由此可见，这种模式正在被市场接受并逐步推广。此外，由于养老社区的项目开发需要大量的资金投入，短期实现盈利平衡基本是不可能的，只有长期良好的经营发展才能逐渐实现盈利平衡。

《养老产业》:有不少民营企业采取与国企合作解决用地问题，或者使用存量商办用地的方式进入养老行业。新东苑以协议出让的方式取得了养老用地，在拿地的时候，会重点考虑哪些因素？

沈慧琴：新东苑以协议出让的方式取得养老专项用地，一方面是响应国家政策和政府号召，另一方面是为了确保整个养老社区长期稳定的高品质经营和管理。对于不同的土地取得方式，我认为并没有绝对的优点和缺点，要看市场的需求、开发商或者运营商的项目定位。

在规划建设新东苑·快乐家园这个项目的时候，主要考虑了三方面的因素：交通、医疗和社区。很多时候人们往往会更关注社区与子女住家之间的交通是否便利，而往往忽略入住养老社区长者对周边生活配套的强烈需求。

有观点认为，长者年纪大了，社交圈小了，每天的生活都主要集中在社区里，因此没有必要过多考虑养老社区的地理位置。事实上，活力长者不希望养老社区“禁锢”住自己与外界接触交流的手脚，相反为了满足各种生活需求，他们更渴望成熟的配套设施聚拢在社区的周边。

所以，从近市中心的养老社区规划角度来看，拿地的时候会更加注重交通、医疗和周边住宅这三项因素。一是交通。活力长者同样有颗想看看世界的心，他们希望可以便捷地去往城市、国家甚至是世界的每个角落，这就需要有便捷的交通加以保障。二是医疗。入住养老社区，长者最关心的就是医疗问题。尽管越来越多的养老社区加强了社区内医疗护理服务的水准，但是周边近距离的优质医疗资源等于给长者多吃了一颗定心丸。三是社区。追求高品质养老的长者多为高层次、高素质的人群。他们希望自己入住的养老家园周边是一个非常成熟的社区。

《养老产业》:新东苑•快乐家园项目的进展情况如何？

沈慧琴：新东苑快乐家园占地6.6万平方米，总建筑面积约15万平方米，由世界知名建筑大师台北101大厦设计师李祖原主持规划，由6幢合院，4幢长者公寓，一幢医疗护理楼，一幢综合配套楼组成，可容纳近1700位长者。新东苑快乐家园自 2017 年 1 月试运营以来，已经接待了社会各界人士近 4 万人。

对于自理型活力长者， 倡导文化养老；对于护理型长者，采用了“医养融合”的模式，除了将运营体系、服务体系标准化， 同时提供个性化的服务，让每一位入住在此的长者都有获得感、幸福感。健康、医疗、护理是长者们最关心的问题，因此快乐家园搭建了全程健康医养体系，并与国外知名品牌机构建立合作伙伴，为长者提供全方位的养老服务。

上海新虹桥国际医学中心是快乐家园老有所医的重要绿色通道，其他合作的医疗机构还包括著名的华山医院、华东医院、第六人民医院、曙光医院等国内外知名品牌医院。当然，对于长者们最方便的还是社区的护理院，由曙光医院进行托管，设有专家门诊，配有全科医生、药剂师、专业护士、护工等，提供 24 小时的专业医疗护理，为长者的健康保驾护航。

社区为入住长者提供高品质的管家服务，包括膳食营养、文化娱乐、日常保安保洁、综合设施设备管理等，全天候提供多样化、多形式的营养膳食服务，蔬果大部分来自自己的开心农场，保障绿色、健康食品。新东苑 ˙ 快乐家园是智慧养老示范基地，有智能电视远程亲情互动、智能机器人服务、一键呼叫管家服务等。

还有虎杖传说，让老年人实现真正的健康生活，“老有所养”、“老有所医”、不再是梦想。“老有所为，老有所乐”是快乐家园一直倡导的文  化养老理念，为此，建设了上海首座适老化剧场—— 慧音剧场，除了逢年过节，还不定期安排演出活动， 奉上传统沪剧、海派旗袍秀、老上海经典歌曲等沪上长者们喜闻乐见的节目，让入住长者们可以时时欣赏到精彩的文化盛宴。

《养老产业》: 新东苑养老社区服务采用私享会员制和租赁制两种模式。能否介绍一下这种模式的具体情况和定价？

沈慧琴：会员制模式分为中期、长期和永久会籍（与土地使用年限一致）三种，价格从 126 万起，在会籍费之外，每月需另行支付服务费，一位长者的月服务费用是 7000 元起，第二位长者收取 5800 元，即可享受高品质的星级管家、餐饮、客房、保洁和专业的健康照护、慢病管理、用药指导等服务。租赁制模式比较灵活，类似短期旅居产品，长者可以根据自己的需求选择月租或者年租。重阳节期间还开展了一些优惠活动，双人 2 晚的体验价格从 1300元起，双人月租体验从 12200 元起。

《养老产业》: 新东苑养老社区参与养老产业的优势和亮点？养老产业如何与原有产业协同？

沈慧琴：15年来新东苑一直秉承“感恩心做人、责任心做事”的企业价值观和“站在未来、安排现在”的经营理念不断发展壮大，开发各类房产总面积近 200 万平方米。 如今集团已由最初的单一房地产公司发展成长为一家优秀的综合性企业。目前，集团顺势而为，加快整合优质资源和产业， 转型为以健康养老产业与文化旅游产业双核驱动、房产开发和金融投资两翼并举的现代服务型企业。

健康养老产业是集团转型发展的双核之一，旨在打造集养老地产开发、养老社区管理、医疗护理、体检及全程健康管理、居家养老信息化服务等于一体的投融产业结合、轻重资产并举、线上线下贯通的现代化复合型服务体系。

集团的原有业务为进军养老产业打下了良好的基础。时代在变，企业肯定也要变，“站在未来，安排现在”是新东苑一直以来的做事方针。在从传统房地产企业向养老服务产业的转型发展道路上，坚持精英出精品，创新求发展，致力于以“居家养老、机构服务”这一崭 新的养老模式，构建一个“叫好又叫座”的综合健康养老社区，彻底改变人们对于养老院的传统认知和固有印象。

遵循 " 海派文化、智慧养老 " 的特色，提出医养结合的养老理念，与国内外学术、养老机构开展深层的学术交流。积极探索“文化养老”的实践，以 快乐学堂为载体，开设国学、茶艺、书画、烘焙等丰富多彩的课程，并打造了上海首家适老化剧场——慧音剧场，新东苑沪剧团还与上海沪剧院合作，定期上演海派经典传承沪剧……这些探索和实践得到了社会各界的广泛关注和高度认可，这些探索都离不开多年来企业经营过程中积累的宝贵经验，而快乐家园现在呈现出来的活力和集团旗下的业务资源也实现了良好的融合。

《养老产业》: 作为一家民营企业在参与养老产业发展过程中碰到的瓶颈有哪些？有何建议？

沈慧琴：中国从 2000 年左右进入人口老龄化，但2010-2015 的五年，养老服务业才刚刚开始真正被重视。在宏观政策层面，支持养老产业政策相继出台，但管理体制、机制亟待创新。养老服务产业关联行业多、涉及部门广，但国家层面的统筹协调机构功能作用有限，因此，需要各个政府部门，如民政、工商、税务等分工协作， 形成合力，否则政策能否落地仍然是一个难题。其次是针对创新性项目，没有先例，没有可参照的模板，因此也就没有清晰可操作的规则和流程，也就没有办法快速落地，需要创造先行先试的机制和环境。

高品质养老项目涉及广义“养老服务产业”为满足  老年人需要而提供产品和服务的各个领域，包括老年日常生活、饮食业、老年用品业、老年医疗保健业、老年保险业、老年旅游业、老年文化教育业等，因此，亟需加强专业人才的培养。

养老护理人员流失率非常高。养老服务业中特别需要护理人员，而养老行业的服务人员流失率很高，基本在50%以上，有些地方甚至达到 60%-70%，高素质养老护理人员的短缺和护理质量跟不上成为当前制约中国高品质养老产业发展的一大瓶颈。另外，养老服务专业教师大多缺乏职业教育所必需的行业工作经历和双师素质。高职院校目前采用的教材偏重于理论性和学科性，没有全国统一规划的高职层面养老服务教材。

因此需要尽快加强养老产业所需人才梯队培养和对口学校的培育，同时从国家和企业角度，需要不断提升养老产业服务人员的社会地位。

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来源于《上海养老产业》—金琳