“以房养老”是否可取，未来前景怎么样

以房养老是依据拥有资源，利用住房寿命周期和老年住户生存余命的差异，对广大老年人拥有的巨大房产资源，尤其是人们死亡后住房尚余存的价值，通过一定的金融或非金融机制的融会以提前套现变现。实现价值上的流动，为老年人在其余存生命期间，建立起一笔长期、持续、稳定乃至延续终生的现金流入。.

截止2016年6月30日，北京、上海、广州、武汉等四大试点城市到期，只有60户投保，并且仅有幸福人寿一家保险公司推出了相关产品。

人口老龄化是我国将要长期面临的严峻挑战。虽然与发达国家相比，我国养老金融发展相对滞后。9月23日，由中国养老金融50人论坛及社会科学文献出版社共同发布了《养老金融蓝皮书：中国养老金融发展报告（2017）》（简称“《养老金融蓝皮书》”）。

遗产税如推出或成“以房养老”重要推手

《养老金融蓝皮书》指出，“以房养老”在发达国家流行的重要原因在于其高额的遗产税。在美国，联邦遗产税采取超额累进制，如果子女要继承包括房产在内的遗产，从遗产总值中扣除债务、丧葬等豁免额之后，必须缴纳18%~50%不等的遗产税。而如果老年人参加“以房养老”，所得的现金可以享受免税待遇。

我国也早在2004年发布了《中华人民共和国遗产税暂行条例（草案）》，但因种种原因限制，遗产税迟迟没有推出。尽管面临诸多的争议，我国开征遗产税在相关部门和地区的探索却一直没停止。如果遗产税开始破冰，而“以房养老”产品一般都会享受免税的待遇，可以成为合理避税的有效工具。在此基础上，可以预见，遗产税或将成为“以房养老”快速发展的重要推手。

“以房养老”未来预计超过2000亿

《养老金融蓝皮书》指出，无论从“以房养老”产品本身的定位设计还是从国际国内“以房养老”的实践探索来看，“以房养老”仅仅是一个小众产品，其适用对象通常是拥有独立房产的失独老人、空巢老人等具有“以房养老”需求的老年客户。在合格的潜在人群中，“以房养老”业务发展最为成熟的美国也大约只有 3%左右的参与率，英国大约为0.2%的参与率。

报告预计，尽管“以房养老”业务小众，但其潜在的需求不容小觑，尤其是目前我国面临这严峻的4-2-1家庭结构，房产价值的固化和养老照护需求困境之间存在矛盾，“以房养老”是化解这一矛盾的有效手段之一。同其他国家相比，我国的住房拥有率为87%，大大高于美国的65.4%，英国的70%，日本的60%，这就为“以房养老”的推行提供了基础条件。

截止2016年底，我国60岁以上老年人口已达到2.31亿，城乡老年人口的比重约为44:56，据此可推算出我国目前城镇老年人数量约为1.02亿人，目前我国城镇人均住房面积为33平方米以上，城镇老年人住房拥有率为75.7%，城镇老年人住房拥有面积约为33.66亿平方米，根据统计局最新数据显示，2015年我国住宅商品房均价为6473元/平方米，据此可推算出我国城市老年人自有住房价值接近22万亿元，假设我国将有1%的老年群体有意愿参与“以房养老”中来，其市场规模也可达到2200亿元。而随着人口老龄化的进一步加深和传统养老观念的逐步转变，“以房养老”的市场发展空间可能进一步加大。

加快“以房养老”的实施，主要在政策层面上，国家要予以支持，只有政策安心了，我想广大老年群体也才会安心。

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